Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

Содержание

Аренда земельного участка: оценка стоимости права на надел, цели и основания для определения рыночной ее величины и применяемые для этого методики

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При покупке нового земельного участка автоматически получают и право собственности на это имущество. Причем, стоимость прав на приобретенный объект недвижимости равна его цене.

Однако, немало вопросов возникает при оценивании прав на арендованную землю. Основные нюансы этого дела рассмотрены ниже в статье.

Суть понятия

Внимание. Под оценкой права аренды земельного участка понимают соответствующий порядок действий, при котором устанавливают рыночную стоимость пользования таким объектом.

Последний показатель находят за месяц или за год.

Во время проведения такой оценки земельного участка учитывают нижеприведенные сведения:

  • правомочия лица-арендатора;
  • период действия арендного договора;
  • наличие или отсутствие обременения;
  • правомочия иных физлиц или юрлиц на объект недвижимости;
  • целевое назначение объекта.

При официальной оценке аренды земли используют положения раздела 3 Методических рекомендаций, которые указаны в распоряжении Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 г. (далее – Методические рекомендации).

Цели проведения

Оценку аренды земли проводят в нижеприведенных ситуациях:

  • при переуступке или сдаче участка в субаренду;
  • после оформления кредита под залог;
  • после инвестирования денежных средств;
  • при приобретении или продаже той организации (предприятия), у которого есть законное право на оформление земельного участка в аренду.

Важно! Оценку проводят только в отношении того обязательственного права, которое многократно перепродают (субаренда, переуступка). При наличии обременения и иных ограничений по земле подобные расчеты не проводят.

Основания для определения рыночной стоимости

Стоимость арендного права на землю определяют на основании следующих данных:

  • кадастровой стоимости участка;
  • результатов торгов (аукциона);
  • ставок арендной платы, которые утверждены МЭР РФ.

После оформления земли в аренду без проведения аукциона оценку арендного права этого объекта проводят по установленной кадастровой стоимости.

Применяемые методики

При установлении рыночной стоимости арендного права земли применяют нижеприведенные методы:

  1. Сравнения продаж.
  2. Выделения.
  3. Распределения.
  4. Капитализации дохода.
  5. Остатка.
  6. Предполагаемого использования.

Важно! При применении каждого из вышеприведенных методов оценки учитывают наличие инженерных и иных коммуникаций и возможность их проведения.

Кроме того, в подобной ситуации в расчет берут потенциальные различные доходы от использования арендованной земли.

Сравнения продаж

Для оценки незастроенных и различных застроенных земельных участков применяют метод сравнения продаж (п. 1 разд. 4 Методических рекомендаций).

При подобном оценивании арендных прав учитывают нижеприведенные факторы:

  • период, который остается до завершения срока аренды по договору;
  • сумма, условия и точные сроки внесения текущей арендной платы;
  • возможность официального выкупа объекта арендатором;
  • возможность продления срока действия (пролонгации) текущего арендного договора;
  • местоположение участка;
  • физические различные характеристики (рельеф, площадь и др.);
  • инфраструктура и др.

При применении метода сравнения продаж:

  1. Сначала собирают сведения об аналогичных оцениваемой земле объектах недвижимости, а потом изучают продажные цены и условия оформления арендных прав.
  2. Затем, находят определенные различия между основным имуществом и его аналогами и проводят корректировку цен.
  3. После обобщения последнего показателя устанавливают рыночную стоимость арендного права.

Распределения

Во время оценки права аренды застроенной земли применяют и метод распределения (п. 3 разд. 4 Методических рекомендаций).

Такое оценивание объекта недвижимости проводят при наличии достоверной информации о текущих ценах сделок с аналогичными различными объектами. В случае отсутствия подобных сведений используют цены предложения (спроса).

Также, метод распределения применяют при наличии конкретных улучшений объекта (внесение удобрений в почву, изменение рельефа и др.).

Капитализации

При оценке арендных прав незастроенной и застроенной земли применяют и метод капитализации (п. 4 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время подобного оценивания выполняют такие действия:

При применении подобного метода земельной рентой считают доход от сдачи земельного участка в аренду.

Под капитализацией понимают определение первого показателя за равные интервалы времени.

В итоге, рыночная стоимость по методу капитализации = Размер земельной ренты за 1 период после оценки / Коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации находят 1 из 2 способов:

  • делят размер земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • безрисковую ставку отдачи на капитал увеличивают на размер премиальной выплаты за риски при инвестировании денежных средств в земельный участок.

Остатка

При нахождении стоимости арендных прав незастроенных и незастроенной земли применяют и метод остатка (п. 5 разд. 4 Методических рекомендаций). Подобный способ оценки используют после осуществления различных улучшений на земельном участке, по итогам которых был получен доход.

Во время применения метода остатка выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют затраты на эксплуатацию различных улучшений объекта.
  2. Рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) — из размера валового дохода вычитают операционные различные расходы.
  3. Находят стоимость аренды всего участка — делят размер ЧОД на коэффициент капитализации.
  4. Из полученной цены вычитают затраты на эксплуатацию улучшений.

Внимание! При расчете валового дохода из потенциального вычитают потери от неуплаты арендных платежей. Величину операционных расходов определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду земли с 1 или несколькими постройками.

Предполагаемого использования

При нахождении рыночной стоимости аренды застроенной и незастроенной земли применяют и метод предполагаемого использования (п. 6 разд. 4 Методических рекомендаций). Такой способ оценки используют только после получения различных доходов с конкретного земельного участка.

При использовании подобного метода оценки выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют доходы и операционные и иные расходы (например, затраты на создание различных улучшений земельного участка, арендная плата).
  2. Находят ставку дисконтирования.
  3. Определяют стоимость аренды — проводят дисконтирование.

Дисконтированием считают приведение потенциальных различных расходов и доходов к конкретной дате оценки по ставке, которую устанавливает оценщик. В подобной ситуации источником доходов, например, считают сдачу земли в аренду по текущей рыночной стоимости.

Выделения

При установлении рыночной стоимости застроенной земли используют и метод выделения (п. 2 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время проведения такой оценки выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости (постройки + земельный участок) с его аналогами.
  2. После обобщения цен объектов-аналогов устанавливают размер затрат на воспроизводство улучшений участка.
  3. Находят рыночную стоимость объекта.

Рыночную стоимость земли находят по такой формуле = Цена единого объекта недвижимости — Затраты на воспроизводство (замещение) различных улучшений.

Правила составления отчета об оценивании земли

В отчете об оценивании земли указывают такую информацию:

  1. Вид документа, ФИО оценщика.
  2. Дату оценки арендного права и оформления отчета (не всегда совпадают).
  3. Назначение проводимой оценки (для банка, суда и др.).
  4. Рыночную стоимость аренды (цифрами и прописью).
  5. Вид оцениваемого имущества (земельный участок), его наименование, местоположение и др.
  6. Применяемые методы оценки.
  7. Срок аренды.
  8. Правомочия лица-арендатора.
  9. Сумма арендной платы.
  10. Последняя информация о текущем состоянии рынка недвижимости в соответствующем регионе.
  11. Основания для оформления участка в аренду.

Скачать образец отчета об оценке стоимости аренды земельного участка

Отчет оформляют на 40-50 листах. За такую юридическую процедуру платят 5 000-7 000 руб.

Формула

Оценку арендного права земли проводят в зависимости от того, кто является собственником.

Если землевладелец-государственный орган, то в этом случае платят только земельный налог, который рассчитывают по такой формуле = Кадастровая стоимость*Налоговая ставка.

Налоговая ставка равна 1 из 4 значений:

  • 0,01% — для лиц, которые освобождены от уплаты налогов или имеют льготы;
  • 0,6% — с/х участки;
  • 1,5% — для возведения жилых зданий, заводов, магазинов и др.;
  • 2% — для добычи различных полезных ископаемых.

Если землевладельцем является частное лицо, то арендная сумма за год = Рыночная стоимость участка * Ставка рефинансирования ЦБ.

Расчет

Предприниматель решил открыть в своем городе ресторан-бистро. Для этих целей он взял в аренду территорию у местного министерства.

Кадастровая стоимость земельного участка в таком районе = 400 000 руб. Подобную сумму нужно умножить на коэффициент 1,5 %. В итоге, арендная плата = 5500 руб. за 1 год.

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте тут.

Оценка права аренды земельной участка является трудоемкой юридической процедурой, которую проводят одним из шести вышеприведенных методов. В подобной ситуации сначала находят рыночную стоимость земли.

В целях оценки права аренды земельного участка идут к профессиональным оценщикам, которые используют в своей работе Методические рекомендации распоряжения Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 г.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/ocenka-rynochnoy-stoimosti

Как производится расчет аренды земельного участка от рыночной или кадастровой стоимости?

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При выборе участка земли для аренды желательно оценить плату, которую придется оплатить арендатору за этот участок. При этом необходимо учитывать разницу в такой оплате при арендовании земли у частного лица и у государства или муниципалитета.

При аренде земли у частного лица эта плата часто назначается исходя из субъективных представлений владельца земельного участка.

Например, «популярность» данной территории, наличии вблизи коммуникаций или собственных желаний прибыли.

Государство при назначении арендной платы ориентируется на объективные факторы, такие как местоположение земельного участка, его целевое назначение, планы городских поселений на строительство жилого фонда.

Основные факторы, влияющие на арендную плату, и как рассчитать аренду земли?

К категории земли, которая может сдаваться в аренду, относятся земли, которые предназначены для использования в следующих целях:

  • для дачного и ИЖС;
  • для дачного хозяйства;
  • для строительства коммерческих объектов;
  • сельскохозяйственных работ и производства.

При этом арендатор может пользоваться землей только в соответствии с ее целевым назначением.

Важным фактором является географическое положение участка.

Естественно, что плата за участок, расположенный в южной части России может быть в несколько раз выше платы за такой же участок, расположенный на севере страны. Для участков, используемых в промышленных целях, важным является расположение вблизи промышленных центров. Например, плата за участок под Москвой в несколько раз выше платы за участки, находящиеся вблизи других городов.

В этих случаях плата за аренду может зависеть от таких факторов, как:

  • природные характеристики;
  • архитектурная ценность;
  • экономические показатели;
  • наличие инженерных сооружений.

Способы расчета

В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

Кадастровая стоимость

Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

  • границы участка и его площадь;
  • рельеф;
  • наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
  • коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
  • близость дорог и легкость транспортировки грузов.

При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

  • Ап=Кс×К1, где:
  • Ап – арендная плата;
  • Кс – кадастровая стоимость;
  • К1 – коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

  • 0,01% – для случая льготной аренды;
  • 0,6% – для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
  • 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
  • 2% – если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Пример 1.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель разного назначения, а также изменять нормативную стоимость, но не более чем на 25%. Эта стоимость не должна быть больше 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

Пример 2.

Рыночная стоимость

Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

  • Ап=Рс×Кс,
  • где:
  • Ап – арендная плата;
  • Рс – рыночная стоимость;
  • Кс – ключевая ставка Банка России.

Пример 3.

Способы оплаты

В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

При этом плата может предоставляться в виде:

  • фиксированной суммы денег;
  • части продукции, полученной на арендованном участке;
  • услуг;
  • процентов от доходов;
  • затрат на улучшение пахотной земли.

Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

Ответственность за неуплату

Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. 614, 619, 620 ГК. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции:

  • требование досрочной арендной платы;
  • досрочное расторжение договора;
  • расторжение договора с начислением штрафов.

Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты. При этом эта досрочная оплата должна быть не более чем за два срока подряд. Этот срок по договору может быть равен месяцу, а может быть равен и году. Тогда в первом случае арендодатель может потребовать уплатить досрочно за 2 месяца, а во втором случае – за 2 года аренды.

При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:

  • уведомление арендатора о неплатежах;
  • уведомление арендатора о расторжении договора;
  • процесс расторжения договора.

На первом этапе арендодатель посылает арендатору уведомление о нарушении им сроков арендной оплаты с требованием устранить эти нарушения. При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия. В законе не указан конкретный срок устранения долга. Этот срок обозначен как «разумный» (ст. 619 ГК).

Если арендатор не заплатил за аренду в указанный срок, то арендодатель должен выслать ему следующее уведомление о расторжении договора. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.

После расторжения договора об аренде арендатор должен возвратить землю в первоначальном состоянии или в состоянии, которое описано в договоре об аренде.

Однако бывает, что бывший арендатор препятствует пользованию участком арендодателем.

В этом случае арендодатель может подавать иски в суд:

  • об устранении преграды в пользовании участком;
  • о взыскании средств за время просрочки возврата участка.

При этом штрафные санкции (неустойки) могут быть прописаны в самом договоре об аренде.

Распространенным является требование начисления неустойки за упущенную выгоду и других убытков. Например, предъявление в качестве доказательств документов по несостоявшемуся договору об аренде участка с другим арендатором позволит требовать в качестве упущенной выгоды сумму, которую предлагал за аренду потенциальный арендатор.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/stoimost/rashet-arendnoy-platy-za-zemly.html

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка при аренде земли

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

С 1 марта 2015 года основным видом земельных публичных правоотношений, является договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Размер арендной платы по договору аренды таких земельных участков, пожалуй, один из самых распространенных вопросов, задаваемых как действующими арендаторами, так и желающими ими стать.

При аренде государственного или муниципального имущества существует особый порядок установления и повышения размера арендной платы.

По общим правилам порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, то в соответствии с п.1 ст.

614 ГК РФ, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В некоторых случаях стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют свои особенности в части изменения арендной платы:

  • – Если участок предоставляется без проведения торгов, то арендная плата по такому договору устанавливается и изменяется уполномоченным органом, при этом размер арендной платы корректируется автоматически в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
  • – В случаях, когда участок предоставляется в аренду по результатам аукциона земельных участков, то годовая величина арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Размер арендной платы в течение срока аренды земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, правовыми актами муниципального образования «Город Саратов». Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы, а не с момента получения арендатором соответствующего уведомления, как полагают многие.

Такую правовую позицию поддерживает и судебная практика.

Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:
ОАО «Х.» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными уведомлений о повышении размера арендной платы.

Суд установил, что договором аренды стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы арендодатель направляет арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, и это является основанием для внесения арендатором арендных платежей в соответствии с этим отчетом.

Также суд пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера арендной платы, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а является исполнением условий договора.

Таким образом, поскольку договор аренды содержит условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, увеличение размера арендной платы правомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г. по делу № А33-1331/2010, определением ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. № ВАС-16451/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах.

Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:
Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы».

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре.

Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Фактически законодатель допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, по общим правилам в договоре аренды можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д.

Другой вариант: если в самом договоре условие о возможности такого изменения отсутствует, но стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними.

Договора аренды государственного или муниципального имущества содержат условие об одностороннем изменении размера арендной платы арендодателем. В одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. И если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73).

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока.

Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Важно знать: даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • – Правительство РФ;
  • – органы государственной власти субъектов РФ;
  • – органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г.

№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»; далее – постановление № 582):

  • – на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • – по результатам торгов (конкурсов и аукционов);
  • – в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • – на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земелю должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставляемого без торгов, за основу принимается кадастровая стоимость земельного участка с применением различных процентных ставок от 00,1% до 2% в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования такого земельного участка.

В случае заключения договора аренды на торгах ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, умноженной на процентную ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Источник: http://www.lexgeoescort.ru/zemelnye-zakony/raschet-arendnoy-platy-gosudarstvennoy-municipalnoy-zemli

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка
Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.
Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.