Правовая экспертиза земельного участка

Содержание

Технология и результаты правовой экспертизы земельных участков

Правовая экспертиза земельного участка

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Правовая экспертиза — это исследование правовой и законода­тельной базы и правоприменительной практики использования до­кументов, определяющих право­вой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и со­ответствия этих документов требованиям федерального, региональ­ного законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследо­ваний и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости.

Правовую экспертизу проводят в соответствии и на основании за­конодательств РФ, в том числе закона «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г.

№ 122-ФЗ с дополнениями и изменениями согласно Феде­ральному закону от 30 декабря 2004 г.

№ 217-ФЗ, Гражданскому ко­дексу РФ, Земельному, Лесному, Водному, Градостроительному, Жилищному кодексам РФ, а также законам о недрах, воздушном про­странстве и др.

Прежде всего при экспертизе определяется принадлежность зе­мельного участка конкретному собственнику, владельцу или пользо­вателю.

Затем определяются признаки и характеристики земельного участка, его идентификационные признаки; характеристики право­вого режима использования участка; характеристики предшествую­щих прав на земельный участок; градостроительные требования к ис­пользованию земельного участка; характеристики его фактического использования.

Основные этапы правовой эксперти­зы земельных участков могут быть представлены в такой последова­тельности:

1.Получение для исследования основного перечня документов о государственной регистрации права на земельный участок:

2.Экспертиза постановления главы администрации муниципаль­ного образования о передаче физическому или юридическому лицу земельного участка в собственность либо о предоставлении в аренду земельного участка.

3.Экспертиза свидетельства о государственной регистрации пра­ва на земельный участок.

4.Экспертиза плана участка.

5.Изучение кадастрового дела.

6.Подготовка экспертного заключения о соответствии представ­ленных документов требованиям земельного законодательства.

7.При необходимости подготовка предложений по использова­нию земельного участка для других нужд.

Технология и результаты экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости.

Технология правовой экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости включает следующие этапы:

• анализ ситуации, сложившейся в сфере обеспечения жильем на­селения России;

• анализ законодательной базы в сфере обеспечения жильем насе­ления России;

• разработка пакета законов, направленных на развитие рынка жилья и обеспечение жильем граждан России.

Функциональная структура совокупности законов, направлен­ных на развитие рынка жилья, включает пакет из 27 законов, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

Эти законы обеспечивают решение шести блоков проблем:

1. Основные принципы жилищной политики.

2. Снижение кредитных рисков и трансакционных издер­жек при ипотечном кредитовании.

3. Принятие Федеральных законов, направленных на за­щиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, и прав добросовестных приобретателей.

4. Налоговые преференции с целью увеличения оборота на рынке жилья.

5.Создание условий по увеличению предложений на
рынке жилья.

6. Привлечение долгосрочных ресурсов в жилищную сферу.

Технология и результаты правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юридиче­ских лиц.

Другим направлением экспертной деятельности в сфере жилья является технология правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юриди­ческих лиц.

Анализ ситуации с постра­давшими дольщиками позволил выявить ряд типовых нарушений прав граждан, основные из которых:

• прямое мошенничество;

• двойные (многократные) продажи одних и тех же квартир;

• несоблюдение сроков строительства или полное прекращение строительства объектов;

• низкое качество жилья, передаваемого гражданам по договорам долевого участия;

• юридически необоснованные требования застройщиков по вне­сению гражданами дополнительных платежей.

Основные причины сложившейся ситуации приведены ниже:

1. Случаи явного мошенничества, возведение финансовых «пира­мид», коррупция и попустительство органов муниципального управ­ления.

2. Правовая неурегулированность отношений в цепи «государст- венные и муниципальные органы управления — застройщик — под-

рядчик».

3. Ошибки в технико-экономических обоснованиях строительст­ва и бизнес-планах на стадии проектирования и строительства.

4. Ухудшение условий кредитования и инвестирования для строи­тельных организаций.

Источник: https://studopedia.ru/3_134394_tehnologiya-i-rezultati-pravovoy-ekspertizi-zemelnih-uchastkov.html

Как купить земельный участок

Правовая экспертиза земельного участка

С покупкой земельного участка связаны такие специфические риски как неправомерность предоставления земельного участка, неправомерность изменения категории земельного участка и/или  разрешенного использования, фактическое или юридическое пересечение на местности границ земельного участка со смежными, наличие охранных зон. Указанное может повлечь впоследствии признание строительства, осуществленного на земельном участке, самовольным с присуждением к сносу возведенного объекта (без компенсации затрат на его строительство).

Для того чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий до заключения сделки с земельным участком необходимо проводить юридическую экспертизу земельного участка, что позволит снизить (исключить) вероятность наступления указанных рисков. Еще до заключения сделки покупатель будет  владеть полной и достоверной информацией о приобретаемом земельном участке.

Правовой аудит (юридическая экспертиза) земельного участка включает в себя:

  • изучение оснований возникновения прав на земельный участок (оснований предоставления, гражданско-правовых сделок и проч.), также последующих сделок, изучение вероятности признания указанных сделок оспоримыми, ничтожными;
  • изучение разрешительной документации в отношении земельного участка на предмет правомерности изменения категории земель, разрешенного использования;
  • выявление водоохранных зон, зон подземных коммуникаций и возможных ограничений в пользовании земельным участком в связи с наличием таких зон;
  • изучение документов кадастрового учета (выявление установлены ли границы на местности, факта согласования границ, наличия пересечения границ со смежными участками, наличия технических и кадастровых ошибок, наличие на земельном участке объектов недвижимости);
  • оценку информации о собственниках земельного участка (для собственников физических лиц — несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные, выявление режима общей собственности супругов, для собственников юридических лиц — изучение соблюдения корпоративных процедур при заключении сделок с земельным участком);
  • выявление возможных оснований досрочного прекращения прав на земельный участок;
  • изучение имеющихся и выявление возможных обременений права собственности в отношении земельного участка;
  • изучение технических условий на присоединение и договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, с эксплуатирующей и управляющей компаниями;
  • выявление задолженности по оплате налогов, оплате коммунальных услуг, услуг эксплуатирующей и управляющей компании;
  • изучение перспектив развития территории в соответствии с градостроительным и земельным законодательством.

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками

Сделка, по приобретению земельного участка, как правило, структурируется в зависимости от выявленных при проведении правового аудита рисков.

Сторонами сделки обсуждаются различные варианты, при которых интересы обеих сторон будут соблюдены, для этого используются такие юридические инструменты как предварительный договор, договоры с отменительными или отлагательными условиями, обеспечительные сделки (задаток, залог, банковская гарантия), могут обсуждаться различные условия оплаты, которыми также обеспечивается надлежащее исполнение. Кроме того, сторонами проводятся корпоративные одобрения готовящейся сделки, уведомляется или получается при необходимости согласие ФАС, устраняются устранимые риски, выявленные при правовом аудите, производится сбор документов, требующихся для регистрации перехода права собственности

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками включает в себя:

  • Участие в переговорах;
  • Разработку договоров по сделке или правовой аудит договоров;
  • Юридическое сопровождение сделки;
  • Подготовку заключений о возможных рисках клиента;
  • Представительство интересов клиента в государственных органах.

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Форма договора купли-продажи недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее

Источник: https://dikesco.ru/kak-kupit-uchastok/

Землеустроительная экспертиза — как проводится и стоимость

Правовая экспертиза земельного участка

Zem-Pravovik.ru > Земля > Землеустроительная экспертиза — как проводится и стоимость

Из этой статьи Вы узнаете, для чего проводится землеустроительная экспертиза. Найдете ответы на все вопросы касающиеся этой проблемы.

Узнаете случаи, когда назначают экспертизу и ее основные виды.

  • Что такое земелеустроительная экспертиза
  • Правила проведения
  • Основные виды земельных экспертиз
  • Случаи проведения
  • Кто наделен правом проводить экспертную оценку
  • Сколько длится процедура в суде
  • Необходимые документы

Землеустроительная экспертиза — это исследование, проводимое с целью измерения земельных участков для дальнейшей их эксплуатации.

Она помогает измерить соответствие размеров участка документально заверенным параметрам, а так же помогает выявить возможность разделения участка на маленькие куски.

Экспертиза может проводиться как по желанию владельца участка, так и в принудительном порядке, то есть через суд. Она является весомым аргументом в различных спорах за землю.

Правила проведения

Различают два метода проведения землеустроительной экспертизы:

  1. Документальный. Этот метод подразумевает под собой изучение всей документации по участку. Т.е. специалист (кадастровый инженер) проводит анализ имеющихся документов для создания общего представления об участке: его территориальные границы, площадь и другие параметры.
  2. Геодезический. Он касается изучения участка на местности. С использованием специальных приборов проводятся замеры, которые помогают вычислить точные сведения по участку. Затем при помощи компьютера создается объемная модель изучаемого участка.

Основные виды земельных экспертиз

Судебная земельная экспертиза проводится по решению суда

Различают два вида экспертиз:

  1. Судебные. К этому виду относятся исследования, назначенные судом. Одна из сторон судебного разбирательства может выступить с заявлением о назначение судебной экспертизы. В судебном процессе она может стать главным доказательством. Этот вид исследования может назначить только суд.
  2. Досудебные. Досудебная экспертиза проводится в частном порядке. Гражданин по своему желанию обращается к специалистам для проведения замеров на его участке. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.

Случаи проведения

Земельный спор с соседями о наложении границ — одна из частых причин обращения в суд для проведения землеустроительной экспертизы

Землеустроительная экспертиза проводится для разрешения спорных моментов, связанных с землей и ее владением. Рассмотрим некоторые из них:

  • случай первый: возникновение земельного спора с соседями при межевании земельного участка. В данном случае экспертам следует выяснить, кому принадлежит спорная территория;
  • случай второй: рассмотрение легальности построек на земляных владениях. Изучая документацию и местность, специалисты дают заключение о возможности нахождения постройки на ее месте;
  • случай третий: исправление кадастровой ошибки. Кадастровая ошибка — это не правильно зарегистрированная информация об участке, то есть ошибка в данных. В связи с чем неверное нанесение участка на карту. В данном случае от специалиста требуется исправление ранее допущенной ошибки.

О том, как найти участок по кадастровому номеру, рассказывает следующая наша статья.

Кто наделен правом проводить экспертную оценку

Экспертную оценку по земле может дать любой специалист с соответствующим образованием. За помощью вы можете обратиться как в государственные органы, так и не государственные.

Главное, чтобы организация имела документы, подтверждающие ее полномочия.

Выбранная вами организация проведет независимую экспертизу по вашему участку. Что в дальнейшем поможет при решении спорных вопросов, относящихся к земельным владениям. Существует большое множество организаций выполняющих эту процедуру по достаточно привлекательной стоимости.

Сколько длится процедура в суде

Заключение по земле специалисты вынесут в течение десяти дней, иногда возможно и дольше. Это зависит от сложности работы.

Обычно работа проходит в три этапа:

  • подготовительные работы (изучение всей возможной документации по делу);
  • полевые работы (изучение участка на местности);
  • заключительные работы (детальная информация).

Примите к сведению: согласно Положению 214 «О государственной экспертизе землеустроительной документации» срок проведения экспертных работ может устанавливаться от 14 дней.

Если вам потребовалась экспертиза по земельному участку, то следует собрать следующие документы:

  • документы, подтверждающие ваши права на владение землей;
  • схема, составленная БТИ об имеющихся постройках и их расположении;
  • кадастровые карты;
  • межевание и его результаты. Межевание земельного участка — это определение границ земельного участка;
  • ответ органов власти о разрешение или отказе в использовании земли;
  • ответ из Росреестра, отвечающего за земельные вопросы.

После предоставления всех необходимых документов информация о проведенной экспертизе заносится в кадастровый реестр.

https://www.youtube.com/watch?v=Wd53QOmmYBI\u0026list=PLX-peiJtMKviJ0uYuqkBNZg9dMyd7SecM

Таким образом, землеустроительная экспертиза процесс сложный. Но необходимый, если вы хотите владеть земельным участком всецело и без лишних разбирательств. Достаточно просто собрать все документы и провести экспертизу. И тогда вы будете спокойны за свою собственность.

Смотрите видео, в котором эксперт рассказывает о некоторых нюансах проведения землеустроительной экспертизы:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zemlya/zemleustroitelnaya-ekspertiza.html

Земельная экспертиза в 2021 году: особенности проведения процедуры

Правовая экспертиза земельного участка
Время чтения: 9 минут

Межевание, вынос границ, кадастровые работы, строительная геодезия… Когда обыватель сталкивается с узакониванием, оформлением или разделом участков, всплывает множество незнакомых определений.

Одно из них – земельная экспертиза. Споры между собственниками, реестровые ошибки, образование нескольких земельных участков из одного – лишь некоторые случаи, когда потребуется экспертное заключение.

Давайте обсудим, что оно собой представляет и какие формы имеет.

Общая информация о земельной экспертизе

Землеустроительная экспертиза – это технико-юридический аудит отдельного участка или целых земельных комплексов, исследование материалов землеустройства, кадастровых, правоустанавливающих и удостоверяющих документов на землю и их сравнение с фактическими условиями землепользования.

Проведение этой процедуры требует специальных знаний и состоит из нескольких обязательных этапов. Это комплекс сложных, а потому не дешевых экспертных работ – стоимость достигает нескольких десятков тысяч рублей.

В процессе проведения экспертизы специалист устанавливает:

  • квадратуру одного или нескольких участков, или частей одного из них;
  • границы используемых участков;
  • законные границы, установленные кадастровыми документами;
  • порядок землепользования при общем владении участком двумя и более сособственниками;
  • соответствие расположения застройки кадастровым документам и так далее.

Перечисленная процедура проводится при экспертизах общего характера, необходимость в которых возникает, например, при разрешении споров между соседями.

Наряду с ними существует масса других специфических форм аудита, суть и цель которых зависит от деятельности на конкретном участке земли.

Виды землеустроительных экспертиз

Землеустроительные экспертизы классифицируются по нескольким признакам. Если потребность в проведении аудита вызвана наличием спора, принято выделять внесудебную и судебную экспертизу.

При необходимости определить границы участка проводится экспертиза наложения границ, экспертиза раздела и выноса границ в натуру.

Что касается специфических форм аудита, зависящих от характера изысканий, выделяют следующие виды экспертиз:

  • историко-культурную;
  • экологическую;
  • археологическую;
  • геологическую;
  • логистическую;
  • госэкспертизу документации.

В каждом из перечисленных случаев независимая экспертиза земельного участка должна предоставлять объективные и беспристрастные результаты.

Досудебная экспертиза

Деление видов земельного аудита на внесудебный и судебный не зависит от характера проблемы, вызвавшей необходимость его проведения, и обусловлено лишь процессуальными особенностями. Любая экспертиза может быть как внесудебной, так и судебной.

https://www.youtube.com/watch?v=kL0evexOnW8\u0026list=PLX-peiJtMKviJ0uYuqkBNZg9dMyd7SecM

Внесудебный аудит проводится на основании договора, заключенного между владельцем земли или иным заинтересованным лицом и организацией, проводящей экспертизу.

Поскольку исследование осуществляется в частном порядке, решение о его проведении принимает либо сам землепользователь, либо обе стороны спора. При этом они свободны в выборе экспертной организации, главное условие – наличие у специалистов квалификационных сертификатов.

Судебная экспертиза

Земельная экспертиза для суда имеет принципиально иной характер, так как назначается не по желанию сторон, а исключительно по решению суда или следователя/дознавателя, если речь идет об уголовном производстве.

Характер спора тоже не имеет значения, однако спектр ситуаций, когда она может быть назначена, значительно расширяется.

Судья определяет, какая экспертная организация будет проводить аудит, целесообразно ли привлекать государственные судебно-экспертные учреждения или можно обойтись услугами частных специалистов.

Судебная экспертиза назначается и в случае, если результаты внесудебного аудита вызвали у судьи сомнения. Например, если исследования:

  • проводились с существенными нарушениями;
  • основаны на недостоверных или искаженных фактах;
  • содержат необъективные выводы.

В этом случае судебная экспертиза назначается по ходатайству заинтересованной стороны или по инициативе судьи.

Землеустроительные экспертизы границ

Чаще всего экспертные работы в отношении земли касаются определения границ земельных участков. Сложно отрицать важность этой процедуры, ведь несоблюдение границ нарушает права собственников смежных участков.

Нарушителя могут привлечь к административной ответственности, если его действия будут расценены как самозахват земель (ст. 7.1 КоАП).

К тому же любое преобразование участка связано с определением его фактических границ, а они, в свою очередь, определяют площадь надела, следовательно, его кадастровую/рыночную стоимость.

В зависимости от ситуации, экспертиза границ земельного участка может быть проведена на предмет:

  • Наложения границ земельных участков. Это часто происходит в результате ошибки кадастрового инженера. Неверное определение координат поворотных точек, неучет объектов застройки ведут к линейному смещению, из-за чего участки накладываются друг на друга. Это нарушает права собственников соседних участков и лишь эксперт выявит наличие таких наложений.
  • Выноса границ в натуру. Если границы участка определены только планом, а межевые знаки утеряны, перенести проектные координаты поможет экспертиза по выносу границ в натуру. Межевые знаки установят в местах, которые определяет кадастровая выписка.
  • Межевания и закрепления границ межевыми знаками. Экспертиза по межевым работам включает:
    • согласование границ участков;
    • формирование планово-графического обоснования;
    • определение координат и установку межевых знаков;
    • подготовку документов, в том числе межевого плана, для первичной регистрации координат участка в кадастре недвижимости.
  • Раздела участка. Прежде чем разделить земельный участок на несколько новых, следует определить, возможен ли раздел. Нужно учесть целевое назначение, допустимые предельные размеры и другие требования. Например, земельный участок СНТ (садоводческого товарищества) можно разделить лишь с учетом проекта организации территории.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

На первый взгляд, историко-культурный аудит является специфической формой земельной экспертизы. Но на самом деле это одна из немногих обязательных форм экспертных проверок.

Государственная историко-культурная экспертиза земельного участка, согласно ст. 28 ФЗ № 73 от 25.06.2002, обязательна в случаях, когда на участке планируются земляные, мелиоративные, строительные или хозяйственные работы.

Задача аудита состоит в том, чтобы выявить объекты культурного наследия или объекты, обладающие такими признаками.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/zemelnaya-ekspertiza.html

Что такое независимая экспертиза земельного участка, стоимость и сроки проведения

Правовая экспертиза земельного участка

Ввиду узкой специфики земельных вопросов возникает масса недопониманий и кривотолков. Независимая экспертиза земельного участка – казалось бы простой термин, но не всем до конца понятный и на то есть весомые причины. Разберем ниже.

Виды экспертизы земельного участка

На сегодняшний день в рамках землеустройства существует только один вид законодательно определенной экспертизы – это государственная экспертиза землеустроительной документации. В данном случае субъектом права выступает Государство.

Соответственно, в отношении земель, находящихся в частной собственности, данная экспертиза не проводится.
По своему определению любая экспертиза – независимая, поскольку эксперт не имеет права дать предвзятую оценку в рамках поставленных перед ним задач.

Эксперт не может находиться в зависимости от органа или лица, назначивших экспертизу или заинтересованных в исходе дела лиц и сторон.

Но ввиду отсутствия четкого толкования законом понятия экспертизы земельного участка, можно выделить следующие ее виды: государственная, негосударственная, судебная и досудебная.

Государственная и негосударственная экспертиза участка

Государственная и не государственная экспертиза земельного участка отличаются лишь организационно-правовой формой деятельности предприятия, которому поручена подготовка данной экспертизы. В отношении земельно-имущественных вопросов, законом не установлено требование проведения экспертизы в конкретном экспертном учреждении. Поэтому явного преимущества одного перед другим нет.

Судебная и досудебная экспертиза земельного участка

Судебная экспертиза земельного участка проводится в рамках судебного процесса. О ее проведении может ходатайствовать либо одна из сторон (либо обе), либо назначает суд, но с согласия хотя бы одной из сторон. Суд четко определяет круг и содержание вопросов, по которым будет составлена экспертиза (экспертное мнение).

В рамках судебного процесса независимая экспертиза земельного участка – это ничто иное, как сформированное и оформленное в соответствии с требованиями суда, экспертное мнение (заключение) о земельном участке и его использовании.

Разница между судебной и досудебной экспертизами лишь в том, что одна выполняется в рамках судебного процесса, а другая по добровольной инициативе заказчика и в рамках заключенного договора. При этом досудебная земельная экспертиза не может быть использована в качестве судебной.

Однако стоит понимать, что независимая экспертиза земельного участка всего лишь формирует доказательную базу, а вне судебного процесса и вовсе носит исключительно информативный характер, не имея никакой юридической силы.

Кто проводит экспертизу земельного участка

Все мы привыкли, что эксперт – это лицо аккредитованное и лицензированное на определенный вид деятельности. Однако в сфере земельно-имущественных отношений дела обстоят несколько иначе.

В данной области обязательное лицензирование в качестве эксперта не требуется, а в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, экспертом в судебном процессе может выступать любой человек, обладающий специальными знаниями.

Поэтому в большинстве своем в качестве экспертов выступают кадастровые инженеры, специалисты уполномоченные в соответствии с законом на осуществление кадастровой деятельности. Зачастую они проходят добровольную сертификацию, но кроме «статусности», никакого преимущества она не дает. Поскольку данные сертификаты выдаются на коммерческой основе.

Стоимость и сроки проведения экспертизы

Если речь идет о судебном процессе, в рамках которого была назначена экспертиза земельного участка, то стоимость и сроки исполнения устанавливает суд. Они должны строго соблюдаться, в противном случае возможно применение штрафных санкций.

Если земельная экспертиза носит досудебный характер, то стоимость и сроки ее исполнения рассчитываются согласно индивидуальной смете. На ценообразование влияет масса факторов: объем работы, цели подготовки экспертизы, удаленность и доступность объекта и т.д.

Для расчета стоимости услуг в конкретном регионе, можно воспользоваться онлайн калькулятором земельно-кадастровых работ. Данный онлайн ресурс сформирует выборку из проверенных кадастровых компаний в вашем регионе.

Заключительное положение

Ввиду сложности и массы тонкостей земельно-имущественных вопросов, не стоит быть слишком самонадеянными.

Лучше позаботиться о привлечении специалиста в данной отрасли, который окажет грамотную консультацию, а при необходимости и подготовит независимую экспертизу земельного участка.

При этом важно понимать тот факт, что рыночная стоимость любого земельного участка или штрафы за его использование вне рамок правового поля, значительно превышают стоимость независимой экспертизы такого земельного участка.

Источник: https://geostart.ru/post/533

Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка

Правовая экспертиза земельного участка

Как перед покупкой самому провести экспертизу юридической чистоты земельного участка под индивидуальную застройку Законы и нормативы, регулирующие операции с земельными участками во многом отличаются от нормативов для операций с жильем.

Вот показательный пример: договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра, а сделка с землей – с момента подписания договора купли-продажи, то есть еще до похода в упомянутое Управление.

Соответственно в процедуре покупки земельного участка существуют свои специфические подводные камни, самые крупные из которых можно обойти, внимательно изучив бумаги на участок. Многие риэлторы в принципе считают, что при покупке земли, изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Лучше привлечь к проверке профессионала.

Однако первичный «фейс-контроль» вы можете провести сами. Для этого ознакомьтесь со следующими бумагами: •    правоустанавливающие документы; •    правоподтверждающие документы; •    кадастровый паспорт участка; •    выписка из Единого государственного реестра прав; Теперь подробно о каждой бумаге…

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие бумаги указывают, на каком основании земля оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Идеальный вариант, если нынешний продавец не купил участок и не унаследовал его, а получил у администрации. То есть, в постановлении о выделении земельного участка стоит его фамилия. Это является неплохой гарантией того, что у участка нет темного прошлого. Как замечают екатеринбургские риэлторы, большинство участков выставленных сегодня на продажу продают именно первые собственники. Если же участок продает не тот человек, которому земля выделялась, а более поздний владелец, то, как советует юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Из договора можно проследить, как часто  земля переходила из рук в руки. Допустим, предыдущий собственник, и сам продавец оба владели участком совсем недолго. Это настораживающий фактор. К приобретению такого объекта стоит подходить осторожно. С другой стороны, если продавец владел участком уже много лет – то это хорошо. Ниже вероятность того, что у земли темное прошлое. В крайнем случае, можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору. Если право нынешнего владельца участка было зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе (ФРС), то он может продавать землю и не имея на руках правоустанавливающих бумаг. В случае если владелец утерял правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и пр.), есть возможность получить их копии из архива управления Росреестра, уплатив  госпошлину и обратившись с соответствующим заявлением в Управление.

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающим документом для земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права. В подавляющем числе случаев без этой бумаги сделка с участком невозможна. Но существуют исключения. Как поясняет начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи сделка без Свидетельства о государственной регистрации права возможна в следующих случаях: •    право собственности возникло до 2000г., тогда сделки регистрировало БТИ и Свидетельство не выдавалось; •    если человек, продающий участок получил его в наследство или по суду (в определенных случаях), то право собственности ну участок возникло в момент получения права на наследство или решения суда. В этих случаях государственная регистрация не требуется, а значит, собственник может продать землю, не имея Свидетельства о госрегистрации. Повторим, участков, подпадающих под исключение немного. И скорее всего, в вашем случае от продавца потребуется предъявление Свидетельства о госрегистрации. Желательно, чтобы вам показали оригинал. Если у продавца есть только копия Свидетельства (пусть и заверенная нотариусом), это должно насторожить. Возможно, оригинал отсутствует, потому что участок находится под арестом или правомерность выдачи Свидетельства на землю оспаривается в суде. Правда, как замечает юрист Центра недвижимости «МАН» Ирина Карпухина, наличие оригинала Свидетельства не гарантирует правовую «чистоту» земельного участка и защиту покупателя  от неожиданностей. Ведь собственник, у которого, по какой то причине была изъята данная бумага, может вполне законно восстановить ее в течение одного месяца. Поэтому, чтобы исключить упомянутые риски, следует внимательно изучить выписку из ЕГРП. (о чем ниже). А сейчас вернемся к Свидетельству о госрегистрации права. Взяв его в руки, убедитесь, что участок принадлежит именно продавцу, а не некоему третьему лицу. Для этого вам надо ознакомиться с паспортом продавца. После чего обратите внимание на «категорию» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен участок. Построить полноценный жилой дом можно только на участке категории «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «жилищное строительство». Правда, в определенных случаях можно построить дом и на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения». На такой земле строить можно, при разрешенном использовании – дачное строительство. (абз. 4, ст.1, 66ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Причём, как замечает Семен Дерменжи, на земле такого статуса можно получить прописку. Например жители коттеджного поселка «Бобры» (пос. Косулино) и коттеджного поселка «Базальт» (Екатеринбург, район Елизавета) получили прописку в своих домах, хотя земля под ними относятся к землям сельхозназначения. Правда стоит учесть, что прописаться в доме на сельскохозяйственной земле можно, только если участок расположен в административных границах города или поселка. Об этом говорится в решении Конституционного суда от 14 апреля 2008г. Иеще обратите внимание: в правоустанавливающих документах на землю должны быть указаны обременения и ограничения по использованию участка. Например, если он находится в природоохранной зоне…

Кадастровый паспорт

Еще один обязательный для сделки документ – кадастровый паспорт (до марта 2008г. – кадастровой план). В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и получили кадастровый номер. Поэтому, если владелец действительно продает участок, то у него должен быть на руках кадастровый паспорт. В нем должны быть указаны ФИО владельца, категория земли, сведения о частях земельного участка, а также иметься план границ участка. Кроме того, в документе должны содержаться данные об обременениях. Под обременениями подразумеваются возможные ограничения по пользованию участком, например, если через него проходят коммуникации (трубопроводы, ЛЭП, подъездные пути). Не надейтесь, что все эти объекты вы сможете увидеть, просто осмотрев участок. Был случай, когда в окрестностях Екатеринбурга был куплен большой участок под коттедж, и его новый владелец узнал о подземной трубе газопровода, только когда заказал топосъемку. Наличие подземной трубы наложило ограничения на застройку и нарушило планы владельца. Но продолжим изучать кадастровый паспорт. Обратите внимание на указанный в нем размер участка. Важно чтобы эти цифры совпали с теми, что стоят в Свидетельстве о госрегистрации прав. Собственно, именно в кадастровом паспорте указан истинный размер. Бывает что в Свидетельстве написано «выделено 10 соток», а в кадастровом паспорте отмечено 8 соток. Это значит, что вы покупаете не 10 соток, а только 8. Если обнаружено подобное несоответствие, то риэлторы советуют сбивать цену или отказаться от покупки. Выдачей кадастровых паспортов занимается Кадастровая палата. Впрочем, сравнительно недавно она слилась с Федеральной регистрационной службой и теперь название организации звучит так – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или коротко – Росреестр. Как пояснила Ирина Карпухина, в Екатеринбурге кадастровый паспорт на любой участок можно получить бесплатно в отделах Управления по адресу: ул. Малышева, 53, или по адресу: ул. 8 Марта, 8б. В кадастровом паспорте есть важный момент, в разделе «особые отметки» указывается требуется или нет межевание участка – уточнение границ с соседями. Если межевания не было, то возможны споры с соседями. Для определения реальных границ придется вызывать геодезистов, ставить колышки. Бывали случаи, что после уточнения границ, приходилось либо переносить заборы, бани и прочие строения, либо выкупать у соседа тот кусок земли, на который залезли строения. Поэтому строить по границе участка что-то серьезнее, чем забор без межевания и согласования границ очень не рекомендуется.

Выписка из ЕГРП

Даже если продавец участка предъявил кадастровый паспорт в развернутом виде, вам все-таки следует посетить районное отделение Росреестра. Здесь вам надо получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Эта выписка содержит информацию, о том, не находится ли участок в залоге, под судом или арестом. Вот что говорит по этому поводу Ирина Карпухина: «Выписка из ЕГРП отражает правовое положение участка на сегодняшний день. Изучая эту бумагу необходимо обращать внимание на информацию о собственнике земельного участка, а также об обременениях и арестах». Если в Росреестре ответят, что, участок не является предметом спора, это почти гарантированно оградит вас от дальнейших недоразумений. Выписку имеет право получить любой гражданин. Для этого надо заплатить 100 руб. пошлины и подождать до 5 рабочих дней (фактически – неделю). При подаче запроса необходимо указать юридический адрес участка. Если адрес еще не присвоен, то надо указать кадастровый номер. Для участков расположенных в административных границах МО «г. Екатеринбург», запрос подается по уже известному нам адресу ул. Малышева, 53 зал №2.

* * *

Из важных бумаг, можно упомянуть оформленное нотариально согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка. Как замечает Людмила Плотникова, эту бумагу покупателю надо потребовать у продавца если тот приобрел участок по возмездной сделке, будучи в браке.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/uridicheskay_chistota_zemelnogo_uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.