Обременение рентой

Осторожно — недвижимость с обременением «рента»! – Методический журнал «Юридическая работа в кредитной организации»

Обременение рентой

Размещено на сайте 27.05.2013В настоящее время встречается недвижимость, обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты. Несмотря на то, что договор ренты фактически прекращается со смертью получателя ренты, обременения значатся как существующие до определенного момента. Рассмотрим порядок погашения регистрационной записи об обременениях в виде ренты и ипотеки, а также последствия для банка — залогодержателя недвижимости, обременения с которой сняты ненадлежащим образом.Т.А. Андронова, банковский эксперт, к.ю.н.Приводятся извлечения из статьи. Полную версию материала читайте в журнале. Подписаться

На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты бесплатно в собственность предоставляется квартира рентополучателя.
Погасить ограничение (обременение) возможно, предъявив в регистрационный орган копию свидетельства о смерти рентополучателя или в судебном порядке.
Суды придерживаются мнения, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона (договора ренты) по заявлению одной стороны — рентоплательщика с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя без предъявления решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, аренда, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.Необходимо отметить, что действия по внесению записи об обременении (ограничении) являются действиями по государственной регистрации права, а погашение записи об обременении таковым действием не является. При этом положения Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривают порядка осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке. Учитывая данное обстоятельство, представляется, что единственным основанием погашения записи о любом обременении (за исключением ипотеки) является вступившее в силу соответствующее решение суда. Однако даже наличие решения суда, в соответствии с которым запись об обременении должна быть погашена, не может исключить риск оспаривания действий регистрирующего органа из-за отсутствия надлежащим образом установленного порядка погашения записи об обременении.Представляется, что данный пробел должен быть восполнен путем принятия соответствующих изменений в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, разработки и принятия Росреестром инструкции по погашению записей об ограничениях (обременениях) в отношении объектов недвижимости.
Так какой же способ снятия ограничений (обременений) на квартиру в виде ренты и ипотеки следует выбрать? Считаем, что стоит предпочесть второй способ — погашение регистрационной записи по судебному решению. Конечно, этот способ отнимет значительное количество времени, но, с другой стороны, именно он принесет стабильность и большую безопасность для банка в будущем. Данный способ применяют многие регистрационные органы субъектов РФ, в пользу него складывается и судебная практика. То, что, например, в Москве регистрационную запись об ипотеке и ренте возможно погасить на основании свидетельства о смерти получателя ренты, вовсе не означает, что банк не может выбрать для себя иной путь в решении этого вопроса. Ведь, применив первый способ снятия ограничений (обременений), банк может оказаться в очень уязвимом положении. Не составит сложности смоделировать следующую ситуацию: банк выдает кредит под залог квартиры, ограничения (ипотека и рента) с которой сняты по свидетельству о смерти, в дальнейшем собственник не может выплатить кредит, и банк решает реализовать свое право на квартиру путем продажи. Учитывая то обстоятельство, что собственник не хочет расставаться со своей квартирой, он может обратиться в суд с просьбой восстановить ограничения, так как они были сняты не предусмотренным законодательством способом. Банкам-залогодателям следует учесть, что в суде данные ограничения (обременения) на квартиру с большой вероятностью восстановят. И как в таком случае банк будет снимать восстановленные ограничения? Как будет реализовывать данную квартиру, которая, впрочем, станет неликвидной, так как на ней есть обременения? Во избежание данных возможных проблем банку следует перед выдачей кредита под залог квартиры проверить чистоту регистрационных документов и, если в документах есть ограничения (обременения) в виде ренты и ипотеки, которые еще не погашены, попросить собственника квартиры снять эти обременения в судебном порядке. Тем самым банк обезопасит себя, так как собственник квартиры уже не сможет оспорить снятие ограничений (обременений) в суде.

Источник: http://www.reglament.net/bank/legal/2013_2/get_article.htm?id=2489

Обременение рентой недвижимого имущества

Обременение рентой

Плательщик ренты вправе производить отчуждение полученного им в собственность под выплату ренты имущества. Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя ренты.

Однако при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, имея в виду, что в силу закона оно находится в залоге у получателя ренты, следует, по всей вероятности, руководствоваться ст.

346 ГК: плательщик ренты вправе отчуждать имущество только с согласия получателя ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

При отчуждении имущества плательщиком ренты также необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества.

При оформлении договоров отчуждения обремененного рентой имущества нотариус должен разъяснять это обстоятельство новому приобретателю имущества.

Переход прав и обязанностей участников договора ренты

В соответствии с п. 2 ст.

589 ГК права получателя постоянной ренты могут передаваться другим лицам (гражданам либо некоммерческим организациям) путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором можно предусмотреть обратный вариант: что права получателя ренты другим лицам не могут быть переданы.

При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя пожизненной ренты договор прекращается. Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное (п. 2 ст.

596 ГК). Исходя из этого можно предусмотреть в договоре пожизненной ренты, что в случае смерти одного из ее получателей договор в части выплаты ренты этому получателю прекращается. В случае же смерти последнего получателя ренты договор безусловно прекращается. Аналогичный порядок наследования прав получателя ренты установлен и по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается.

Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты.

В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты.

При этом, если у плательщика ренты имелось несколько наследников и все они претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ст.

593 ГК, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Иные условия договора ренты

Помимо основных вышеназванных условий в договор ренты по желанию его участников может быть включено условие об ответственности за просрочку выплаты ренты.

В соответствии со ст. 688 ГК за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты, размер которых установлен договором ренты.

Если размер процентов за просрочку выплаты ренты договором не предусмотрен, то проценты уплачиваются в размере существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В договоре ренты возможно указать последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.

При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при постоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату ренты: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты.

Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, независимо от того, передано оно под выплату ренты за плату или бесплатно, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Источник: https://studopedia.net/8_73566_obremenenie-rentoy-nedvizhimogo-imushchestva.html

Обременение квартиры в виде договора ренты. Нюансы

Обременение рентой

  В связи с невысоким уровнем пенсий и пособий, в нашей стране набирает обороты такой вид обременения квартир, как пожизненная рента.

На такие сделки со своими квартирами идут в большинстве случаев престарелые люди, для которых это жильё – единственное, а денег на его и своё содержание катастрофически не хватает.

Люди, которые решаются заключить договор ренты с пожизненным содержанием, скорее всего, одиноки или лишены поддержки родственников. Такая сделка хороша и для тех, у кого нет своего жилья, а о его покупке остаётся только мечтать.

Что говорит закон

Ренте посвящена 33 глава Гражданского кодекса. Договор пожизненной ренты на квартиру всегда заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре, этого требует статья 584. У нотариуса за удостоверение договора вы заплатите полтора процента отстоимости квартиры, а в Росреестре, при регистрации договора – тысячу.

Оформление договора пожизненной ренты требует внимательности и не допускает спешки, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика.

В договоре участвуют две стороны – плательщик ренты и её получатель. Получатель может быть и не один, например, пожилая пара. При этом, размер ренты делится на двоих. Если кто-то из них покинет этот мир, его доля ренты прибавляется к доле оставшегося.

Что обязан оплачивать плательщик ренты

В обязанности плательщика ренты по договору входит оплата всех потребностей рентополучателя:

  • жильё (в договоре нужно указать – останется ли рентополучатель жить в этой же квартире, или в другом месте, которое подробно описать);
  • питание (можно оговорить – входит ли в перечень услуг по договору приготовление пищи);
  • одежда;
  • поддержание здоровья, уход (здесь можно огоаорить услуги по вызову скорой, доставке до больницы и обратно, гигиенический уход, уборка и т.п.).

Может быть предусмотрено и условие об оплате всех услуг по погребению рентополучателя.

 Весь объём содержания, который обязан тратить плательщик ренты на рентополучателя ежемесячно, должен быть оговорен в договоре и его денежный эквивалент не должен быть меньше двойного размера прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ, в котором расположена квартира.

В Нижегородской области, например, прожиточный минимум в последнем квартале 2014 года составлял 7454 рубля, значит объём услуг или платежей по ренте должен быть не меньше 15 908 рублей.

Так как величина прожиточного минимума ежеквартально меняется, то и рента индексируется.

Оплата потребностей может быть заменена и на денежные платежи, но это условие должно быть прописано в договоре.

Нюансы договора ренты

В судебной практике не редки случаи, когда рентополучатели, действуя недобросовестно, по нескольку раз расторгали договоры ренты. Основанием для расторжения, обычно, служит тот факт, что плательщик ренты не может предоставить письменных доказательств того, что условия договора он исполнял в полном объёме.

Поэтому нельзя просто рассчитывать на добрые отношения, чтобы не остаться ни с чем потом – собирайте все чеки, расписки, переводы и другие доказательства оплаты ренты, ежемесячно берите расписки об отсутствии претензий к уровню оказания услуг. А в договоре описывайте конкретные действия и обязательства, например, укажите: не «покупать лекарства», а «в случае заболевания оплачивать стоимость лекарств, указанных в рецепте врача».

Чтобы грамотно составить и оформить договор пожизненной ренты, образец лучше всего попросить у нотариуса или юриста, которые занимаются подобными делами.

Как можно распорядиться квартирой

  Бытует мнение, что при ренте с иждивением, в случае продажи квартиры, рентополучатель переселится к вам и вы так же будете его содержать. Это мнение ошибочное.

Так как с момента регистрации договора ренты плательщик становится владельцем квартиры, он может распоряжаться ей, как угодно, но только с согласия рентополучателя, а новому владельцу придётся платить ренту на условиях договора (статья 586 Гражданского кодекса).

Если условия ренты нарушит новый владелец квартиры, она не только вернётся рентополучателю, а ещё и нанесённый ущерб прежний и новый собственники будут компенсировать ему солидарно.

Как расторгается рента с иждивением

Прекращается рента только в двух случаях:

  • если умрёт рентополучатель;
  • договор прекратится по решению судьи по иску рентополучателя, если условие об оплате ренты будет нарушено. При этом плательщик ренты не имеет права требовать возврата потраченных средств (605 статья).

Договор ренты с пожизненным содержанием, заключённый правильно, а тем более, между порядочными людьми, гарантирует добросовестное его выполнение, в процессе чего:

  • рентополучатель спокойно доживёт свои дни, не нищенствуя;
  • плательщик ренты приобретёт квартиру в рассрочку.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/chto-takoe-renta.html

Договор ренты: опасно или выгодно?

Обременение рентой

Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента? 

Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.

Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.

Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.

 Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.

По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.

Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.

 Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику? 

Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.

Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.

Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.

Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты? 

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен. 

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.

Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.

Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.

Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы.  Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.

Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.

Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.

 Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.

), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-dogovor-renty-opasno-ili-vygodno-286973/

Жилье с довеском

Обременение рентой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения).

Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bfe7d479a7947bce6fedf97

Обременения недвижимого имущества по договору ренты

Обременение рентой

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 583 ГК РФ уточняет, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Приведенные легальные определения договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением указывают на то, что конструкция рентного договора сущностно рассчитана на длительные отношения, в рамках которых обладатели дорогостоящего или уникального имущества (получатели ренты, иждивенцы) стремятся распорядиться им таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями.

Когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, поддержание указанных свойств рентных отношений и природы рентного договора осуществляет правило п. 2 ст.

587 ГК РФ о том, что существенным для договора ренты является согласование условия, устанавливающего бремя плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т.п.

) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом.

При заключении договора, опосредующего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, обязательность достижения сторонами соглашения о предоставлении плательщиком ренты обеспечения отсутствует.

В судебной практике это законодательное решение трактуется таким образом, что если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в договор обеспечительного условия, к примеру об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед получателем ренты, не является основанием для принудительного расторжения договора по инициативе получателя ренты .

——————————–

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012.

Действующие правила о рентном договоре принципиально допускают отчуждение плательщиком ренты недвижимости, полученной под выплату ренты , что обусловило потребность в императивном законодательном закреплении ряда обременений прав плательщиков ренты с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора.

——————————–

Норма ст. 253 ГК РСФСР, посвященная формально отнесенным к купле-продаже, но по существу рентным отношениям, воспрещала отчуждение жилого дома, приобретенного с условием пожизненного содержания продавца, до конца жизни иждивенца.

1. Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (в том числе признаваемое недвижимым в силу закона), то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ в отношении такого недвижимого имущества возникает рентное обременение (обременение рентой).

Законодатель не только формально установил, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью (п. 3 ст.

216 ГК РФ), прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии . В соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” запись об обременении недвижимости правами получателя ренты (включая запись о содержании обременения, сроке его действия, лице, в пользу которого оно установлено, сумме ренты, наименовании и времени действия документа, на основании которого возникает обременение) вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения.

——————————–

Указанная особенность рентных отношений позволяет ученым вполне справедливо рассуждать о вещном характере права получателя ренты на жилую недвижимость, переданную под выплату ренты (Карпухин Д.В.

Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 – 30; Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1.

С. 28 – 32).

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Важно обратить внимание, что при буквальном прочтении правила п. 1 ст.

586 ГК РФ может сложиться представление о том, будто оно абсолютно не работает и не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик ренты не отчуждает, но иным образом распоряжается рентным имуществом, как-то: передает его в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Некоторые правоведы утверждают, что предусмотренные в ст.

586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет .

Однако если конкретный договор ренты включает в содержание обязанность по предоставлению получателю ренты жилища в передаваемой плательщику недвижимости, то представляется вполне очевидным, что не являющиеся собственниками обладатели рентного имущества будут обременены необходимостью допустить проживание получателя ренты в этой недвижимости.

——————————–

Примечание.

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist1_6500.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.