Обмен долевой собственности

Содержание

Обмен долями в квартирах между родственниками: порядок процедуры, стоимость в 2021 году

Обмен долевой собственности

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства.

Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную.

Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Особенности сделок с долевым имуществом

Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.

Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:

  1. Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
  2. Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
  3. Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
  4. Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.

Пошаговое описание процедуры мены с родственниками

Чтобы благополучно обменяться жилплощадью со своим родственником, придерживаются стандартной схемы заключения договоров отчуждения с поправкой на потребность в получении согласия от соседей.

Шаг 1. Уведомление о намерении обменять долю

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.

Скачать образец уведомления

Шаг 2. Составление договора

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.

Шаг 3. Перерегистрация недвижимости в Росреестре

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.

Шаг 4. Снятие с регистрации и освобождение жилплощади

После получения выписки стороны обязаны сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу и прописаться по новому.

Если одна из сторон не исполняет этого условия договора, обращаются в суд с целью признания лица утратившим право проживания с последующим принудительным выселением.

Варианты обмена долями в квартирах

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Одновременная покупка и продажа долей

Купля-продажа – возмездная сделка отчуждения, предполагающая оплату стороне, отдающей собственность. По сути, каждый из родственников, решивших обменяться жилплощадью, продает его и покупает за вырученные деньги новую долю.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Договор заключается в стандартном режиме на продажу и на покупку. По каждой сделке готовят свой пакет документации, договор составляют в трех экземплярах – покупателю, продавцу, Росреестру.

К основным реквизитам договора купли-продажи (ДКП) относят:

  • Сведения о сторонах сделки;
  • Описание отчуждаемого объекта (адрес, размер квартиры и доли, этажность дома);
  • Условия сделки (стоимость, способ и оплаты);
  • Ответственность сторон в случае неисполнения договора.

Внизу должны стоять дата, подписи и расшифровки обеих сторон. Договор подлежит нотариальному заверению.

Скачать образец договора купли-продажи

Договор мены

Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:

  • Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
  • Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.

В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:

  1. Договор соцнайма каждого из родственников.
  2. Справки о составе семьи.
  3. Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  4. Согласие остальных родственников.
  5. Разрешение опеки (при необходимости).

Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.

При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:

  • Паспортные данные;
  • Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
  • Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
  • Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
  • Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
  • Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
  • Установленные обременения (если есть).
  • Подписи сторон.

После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.

Скачать образец договора мены долями

Дарственная

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Скачать образец договора дарения долей

Как меняться, если доли неравны

Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.

Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.

От чего зависит выбор способа оформления

Чтобы принять верное решение, определяя оптимальный способ оформления обмена долями, стоит сравнить основные характеристики каждого из вариантов:

Способ оформления/Особенности сделкиКупля-продажаМенаДарение
Предварительное уведомление совладельцевТребуетсяТребуетсяНеобязательно, но рекомендовано.
РасходыНотариус, юрист, регистрация для двух сделок по ДКП.Нотариус, юрист, изменения в Росреестре фиксируют по одному договору.Двойные расходы на дарственную в Росреестре, у нотариуса.
Налоги13% НДФЛ платят для сделок с жильем, приобретенным не более 3-5 лет накануне.Норма аналогична взысканию налога при купле-продаже жилья.Риск начисления НДФЛ на всю стоимость доли, если нет близкого родства.
Особые характеристикиНа стандартных условиях.Допускает обмен неприватизированными долями с согласия муниципалитета.Выгодно для близких родственников.

На выбор варианта оформления могут влиять индивидуальные обстоятельства. Например, готовность всех собственников подписать нотариальный отказ, участие в обмене несовершеннолетних, размер и стоимость обмениваемого имущества и т.д.

Сроки и стоимость оформления

На оформление обменной операции обычно уходит 1 день, сама сделка длится гораздо дольше:

  • Получение отказа/согласия соседей – до 30 дней;
  • Подготовка документов – до 7 дней;
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре – 7-14 дней.

В итоге, процесс может занять от недели до 1,5 месяцев.

Расходы на переоформление жилплощади могут составить:

  • Регистрационная пошлина при подаче заявлений в Росреестр – по 2 тысячи рублей;
  • Нотариальное заверение – от 500 рублей;
  • Помощь юриста – около 1 тысячи рублей.

Помимо основных затрат на оформление существуют дополнительные расходы на нотариуса согласно установленному пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ нотариальному тарифу – 0,5% от стоимости, но не выше 20 тысяч рублей.

Налогообложение при обмене

Многие собственники долей ошибочно считают, что при обмене налог платить не придется. В результате после передачи имущества друг другу родственники выясняют, что должны уплатить НДФЛ на крупную сумму.

Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мена регулируется теми же правилами, что и купля-продажа. Это означает, что продавец должен заплатить 13% от стоимости полученной доли.

Не платить НДФЛ можно только в 2 случаях:

  1. Меняются недвижимостью спустя 5 лет после приобретения.
  2. Прошло 3 года после того, как собственник унаследовал, принял дар или приватизировал жилплощадь.

Чтобы избежать крупных расходов на налоги, связанные со сделкой, следует до того, как оформить договор с родственником получить консультацию у юриста, специализирующегося в имущественном праве.

Судебная практика по решению споров по обмену долями

После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami.html

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Обмен долевой собственности

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

3 886 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Особенности обмена долями в квартире: как происходит мена между родственниками?

Обмен долевой собственности

Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.

Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, можно ли поменять ипотечную недвижимость, поменять старое жилье на новостройку или совершить междугородний обмен жилплощадью.

О возможности

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Какими законами регламентируется?

Все сделки в отношении жилого и нежилого имущества регламентируется Гражданским кодексом. Это нормативно-правой акт регламентирует не только основные этапы осуществления процедуры, но также основные нюансы, связанные с обязанностями сторон.

В Гражданском кодексе отражены два основных виды договора, посредством которых можно осуществить отчуждение части недвижимости путем обмена. Так, это договор мены, который регламентирован статьей 567 и договор купли-продажи в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Данные нормы права рассказывают основные особенности осуществления сделки.

О том, можно ли обменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также об особенностях оформления договора мены квартиры на дом с земельным наделом, можно узнать на нашем сайте.

Нужно ли согласовывать с другими собственниками?

Конечно же. Продать часть имущества можно только после того, как заручилитесь согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена, они получают приоритетное право осуществить сделку.

То есть, родственники могут купить часть имущества по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения, то можно распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Способы

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к соглашениюу мены нет такого доверия, как к купле-продаже.

Распространенность последнего способа заключения сделки позволяет быть уверенным в том, что обмен состоится в соответствии с законом и в случае неисполнения обязанностей, может быть оспорен в суде.

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также можно задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда продадите свою часть недвижимости. После этого выкупите желаемую недвижимость у риелтора, отдав вознаграждение за содействие.

С чего начать?

Прежде, чем осуществит сделку, необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части.

Для этого необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц, получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что оплачены квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь можно осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Куда обратиться?

Теперь можете заняться поиском покупателя или обменщика. Понравившийся вариант можно найти самостоятельно в объявлениях или же обратившись в риелторскую контору.

После этого, обговорив все детали сделки с оппонентом заключается договор.

Сделать это возможно как в нотариальной конторе, так и самостоятельно, не пользуясь услугами юристов. Но будьте готовы к тому, что если одна из сторон не выполнит свои обязательства, то не сможете защитить свои права в судебной инстанции.

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:

  • документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
  • документ-выписка из БТИ;
  • документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.

Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.

Особенности и нюансы

Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными.

Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут осуществить доплату. Она составит установленную собственником сумму.

Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.

Как лучше осуществить процедуру между родственниками?

Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.

Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.

Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/doli.html

Обмен долями между родственниками 2021: способы, образцы и налоги

Обмен долевой собственности

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.