Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Осторожно, долгострой: как не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Топ актуальных советов при покупке квартиры в новостройке

На фоне общего спада на рынке недвижимости банкротства застройщиков, участившихся неприятностей с законом у стройфирм татарстанцы переживают, что участие в долевом строительстве становится рискованной затеей.

Как покупателям новостроек не пополнить ряды и без того многочисленной армии обманутых дольщиков? «Реальное время» вместе с экспертами стройотрасли и правосудия разбиралось во всех нюансах выбора квартиры в строящемся доме и составило пошаговую инструкцию, как не потерять деньги в «долевке».

Рынок недвижимости в Татарстане укрупняется, отмечают эксперты. Сегмент первичного жилья поделили между собой 10—12 застройщиков. Сказались и экономическая ситуация, и ужесточение законодательства в долевом строительстве.

Мелкие и средние стройфирмы уходят с рынка. Но и у крупных наблюдаются неприятности: одни банкротятся, к другим приходят следователи.

Как тут не занервничать покупателям новостроек? На волне этой паники эксперты подсказывают, как определить реальные финансовые проблемы компании.

— Принимая участие в долевом строительстве, компанию-застройщика нужно проверить сразу по нескольким пунктам. Всю информацию сегодня можно легко получить в интернете. Сначала стоит изучить вопрос о стаже — сколько лет присутствует на рынке, какие и сколько объектов возводит, не слишком ли разнятся заявленные сроки сдачи объекта с реальными.

Внимательно надо изучить и стоимость квадратного метра, который не должен быть подозрительно низким. Различные отраслевые ведомства регулярно составляют топы застройщиков, и в таких рейтингах тоже можно почерпнуть полезную информацию. Так же, как и в соцсетях, где сразу видно, как компания взаимодействует с будущими жильцами.

Обращать внимание необходимо и на партнеров, с которыми работает застройщик. Так, к примеру, банки-партнеры обеспечивает определенные гарантии в части финансирования и их статус говорит о многом.

И, наконец, каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору, — пояснил коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

«Каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору», — пояснил Максим Николаев

По данным застройщика, сегодня на его стройках: «Сказочный лес», «Палитра», «Веснушки», «Залесный сити», «Манхэттен», «Южный парк», «Станция Спортивная», «Столичный» и «Времена года» — работа идет согласно запланированному графику. «При строительстве мы используем собственные средства и средства дольщиков. Кредиты мы не используем», — добавили в компании.

— Чтобы понять, есть ли у фирмы признаки финансовой неустойчивости, нужно съездить на стройку. Если там никаких движений нет, а застройщик говорит, что работа вот-вот начнется, стройку приостановили временно, «нас месяц не будет, а потом мы начнем с удвоенной силой строить», то это признак уже нехороший, — считает гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. И одного выезда на объект недостаточно, нужно обратить внимание на динамику строительства. Допустим, за месяц застройщик должен поднять три этажа. Поэтому хорошо бы проверить, насколько работа идет согласно графику.

— Нужно следить за сроками строительства. Если они не соблюдаются, компания несет расходы. В первую очередь, на содержание самого объекта, во вторую — выплаты неустойки дольщикам.

Если компания сдает в срок, это говорит о том, что у нее хорошо налажен процесс, и значит, у нее, скорее всего, не возникнет проблем при самом строительстве и сдаче дома, — советует юрист Антон Фурман, гендиректор компании «Фурман и партнеры».

— Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений, тем более при наличии предложений, существенно отличающихся от предложений на рынке по долевому строительству, нужно обращаться к юристу.

Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям закона о долевом строительстве, а также наличие мелкого шрифта в тексте и любые иные отступления от обычных правил должно уже насторожить, — говорит Рамиль Шарифуллин, ректор казанского филиала РГУП, экс-заместитель председателя Верховного суда РТ.

Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. Фото Максима Платонова

Не верь рекламе, изучи репутацию

При выборе квартиры нужно проследить, чтобы в договоре долевого участия и проектной декларации были прописаны все характеристики и бонусы, которые застройщик обещает, рекламируя объект.

Допустим, бесплатную отделку и лишние квадратные метры в подарок.

«Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов.

Это касается всех обещаний застройщика, начиная от марки лифта и заканчивая технологиями строительства. Например, раздвижные двери, датчики движения — все значимые пункты должны быть обязательно задокументированы, подчеркивают риэлторы.

— Чтобы не оказалось, как со многими нашими коттеджными поселками.

Когда нарисованы школа, детская площадка, радостно играющие дети, красивые прогулочные зоны, а в конечном итоге все превращается в то, что земля распродана, а про «социалку» строители говорят, что сделают когда-нибудь.

Проект продают, и все об этом забывают. А ведь эти составляющие влияют на цену и привлекательность объекта, важно, чтобы это было отражено в договоре, — говорит глава агентства «Флэт».

Во-вторых, нужно изучить репутацию застройщика, посмотреть предыдущие объекты, обратить внимание на качество стройки и отзывы покупателей. В-третьих, изучить договор долевого участия, он может содержать как масштабные, так и очень ограниченные полномочия сторон.

— В договоре нужно прописать, что дольщик не должен доплачивать в случае превышения квадратных метров квартиры после обмеров БТИ.

Потому что любое превышение — это, по сути, отклонение от проекта или технологий строительства, например, стены оказались более тонкими. Отвечать за это должен застройщик, а не дольщик.

В среднем превышение идет на 1—2 «квадрата», однажды в моей практике было на 4. При цене в 50—60 тысяч рублей, сумма получается приличная, — отметил Антон Фурман.

«Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Какие стройки сегодня активны?

По дорожной карте в Татарстане насчитали 36 долгостроев: большинство (28) в Казани, три — в Набережных Челнах, четыре — в Пестречинском районе и один в Бавлах. Причем это не только объекты обманутых дольщиков, но и участников федеральной программы «Жилье для российской семьи» (Куюки).

На некоторых из этих проблемных строек после долгого простоя сегодня возобновили работу. В частности, в одном из самых крупных жилых комплексов «МЧС» достраивать 5-й дом на условиях выделенной земли взялся «Ак Таш».

Во 2-й дом того же комплекса сегодня заходит СК «Атлант», пока неизвестно на каких условиях. Та же фирма сейчас завершает другой «фоновский» объект — «Царицынский бугор». Недавно в Казани был сдан один из самых старых долгостроев — 128-квартирный дом №42А на по ул.

Четаева от застройщика ЗАО «Вектор». Квартиры в доме получили 98 дольщиков. Еще прошлым летом компания «Бриз» приняла у «Фон-Ривьеры» (входит в ГК «ФОН») три объекта в ЖК «Симфония» — 5-й, 6-й и 7-й дома.

Этой осенью «Бриз» разморозил еще один дом в комплексе, 3-й, на условиях создания ЖСК и доплат с дольщиков.

На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь — 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.

Первый дом из этого списка — уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.

Второй долгострой — 152-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 (застройщик ООО «Маг-строй»). В доме ждут квартир 126 дольщиков, его техническая готовность — 82% (по данным Минстроя РТ).

Третий — 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность — 78%. Работы на объекте не ведутся.

Четвертый объект — самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57 (застройщик ООО «Фирма «Свей»). Более 14 лет 328 дольщиков ждут своих квартир, техническая готовность — 55%. Работы на объекте не ведутся.

Самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57. Фото kazanopolis.ru

7 советов, как не стать обманутым дольщиком

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» достаточно надежно защищает покупателя квартиры на первичном рынке, если он заключил договор долевого участия (ДДУ), поэтому:

Совет №1. Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)

Некоторые компании стараются заменить ДДУ на предварительные договоры долевого участия (ПДДУ), что с прошлого года стало уголовным преступлением, или договорами займа, которые не обязывают их сдать жилье дольщику. Поэтому, если застройщик избегает заключения ДДУ, значит, он уклоняется от исполнения гарантий, установленных законом.

«Предвариловка» лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. Застройщик не регистрирует ПДДУ в Росреестре, как положено с ДДУ. Хотя дольщик уже вносит существенную сумму оплаты за квартиру при заключении документа.

В предварительном договоре нет сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, нет гарантий, что дом будет когда-либо достроен.

Совет №2. Перед заключением договора закажите выписку из Росреестра

Так вы сможете убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Бывает, что застройщик заключил агентский договор с фирмой, которой передает полномочия по заключению ДДУ.

В случае заключения договора с посредником нужно проверить его полномочия, потребовать письмо за подписью застройщика, что на выбранное жилье не претендуют другие покупатели.

В договоре должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

Не исключены ситуации, когда застройщик сам реализует уже проданные ранее объекты, скрывая это от вторичных покупателей. В Казани такие случаи тоже нередки, например, в ЖК «Симфония». Если вы все-таки стали жертвой двойных продаж, нужно тут же написать заявление в полицию.

Перед заключением договора следует заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Фото Олега Тихонова

Совет №3. Проверьте разрешение на стройку

Случаев, когда дома начинали строить без разрешений на стройку, в Казани также немало. Это грубое мошенничество, к которому застройщики чаще прибегали в прошлые годы. Впрочем, подобное происходит и сейчас. Совсем недавно деньги с дольщиков путем договоров займа также без разрешения на возведение объекта в центре столицы собирала одна из компаний.

Словом, проверьте разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию и само право застройщика на возведение дома. В разрешении должен быть указан объект (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Совет №4. Изучите документы на землю под стройкой

Еще один немаловажный пункт, который нужно проверить. Документами, подтверждающими право застройщика на землю, могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка.

Добыть эти сведения можно, обратившись с запросом в Росреестр. В документах должно быть указано, для чего предоставлен участок и какие строения там можно строить.

В противном случае можно оказаться в ситуации, которая добавила хлопот дольщикам ЖК «МЧС», под домами которых истек срок аренды земли, а пролонгировать его не так-то просто.

Совет №5. Просмотрите документы о деятельности застройщика

Выбирая квартиру, следует подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика. Это учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Они помогут оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Кстати, проектная декларация должна быть опубликована на сайте застройщика за 14 дней до заключения договора о долевом участии.

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Фото Васили Ширшовой

Совет №6. Покажите договор долевого участия юристу

Опытный специалист сразу выявит слабые стороны документы и оценит ваши риски. В договоре долевого участия (ДДУ) должны быть прописаны определение дома и сроки его передачи, цена квартиры, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок.

Совет №7. Съездите на стройку дома

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Съездите на стройку, посмотрите объект. Убедитесь, что строится именно тот дом и на той стадии, что у него нет лишних надстроенных этажей или подъездов, чтобы не разделить горькую участь дольщиков «Свея».

Недвижимость

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/79289-top-7-sovetov-kak-ne-stat-obmanutym-dolschikom

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке: памятка

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Обманутые дольщики это большая трагедия нашей страны. Огромное количество семей покупают недвижимости на последние деньги или даже берут ее в ипотеку. В таком случае особенно обидно оказаться у разбитого корыта, не получив желанную квартиру, и не вернув денег.

Как себя защитить

Основное правило для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, это просто быть всегда внимательным. Документы стоит проверять с особой осторожностью, обязательно читать все бумаги и обращать внимание на каждый пункт.

Обязательно нужно учитывать репутацию компании. Она должна быть проверенной, опытной. Лучше всего оценить деятельность по прошлым объектам, были ли они сданы в срок и как соблюдены все остальные правила.

В настоящий момент активно разрабатываются государственные проекты, в том числе и реестр обманутых дольщиков для того, чтобы получить реальную картину о ситуации и предпринять меры.

Кто такие дольщики

Дольщик представляет собой гражданина, который решил вложить свои инвестиции в строительство в счет покупки будущей квартиры. В результате возводятся объекты недвижимости, а после их сдачи в эксплуатацию жилье передается всем участникам.

Для того чтобы стать дольщиком необходимо подписать договор. В нем обязательно прописано, какая именно будет передана недвижимость, а также учитываются сроки и остальные обязательные критерии.

Со стороны дольщика необходимо исполнять свои обязательства по оплате.

Как не стать обманутым дольщиком при приобретении квартиры в новостройке? Советы в этом видео:

Основные документы

Обязательным моментом становится проверка документов.

Для потенциального инвестора застройщик обязан представить все документы. Правильно составленный договор долевого участия, а также информация о распределении средств, бухгалтерские документы, а также годовые отчеты за прошлые годы. Это дает возможность получить максимальное количество верной информации.

Есть несколько основных моментов, которые нужно проверить перед подписанием договора:

  • Организационно-правовая форма застройщика. Это обязательно должно быть юридическое лицо, зарегистрированное по всем правилам.
  • Деловая репутация. С помощью интернета и информации о прошлый проектах легко оценить опыт компании.
  • Договор участия в долевом строительстве.
  • Проверить разрешение на строительство, проект, а также права на земельный участок, в этих сферах часто возникают проблемы.
  • Проверить страховой полис.
  • Проверить реестр обманутых дольщиков, лучше избегать компаний, которые там фигурируют.

Конечно, подобный ответственный подход может занять много времени, однако он стоит того, чтобы сберечь внушительную сумму денег на недвижимость.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ? Куда обращаться? Ответы тут.

Какие есть способы обмана

Есть несколько определенных проблем, с которыми чаще всего встречаются дольщики при заключении договора. Их обязательно нужно точно знать и стараться избегать неприятных последствий.

Какие схемы застройщика должны насторожить дольщика.

Предварительные договора купли-продажи

Иногда застройщики предлагают составить предварительный договор купли-продажи. Некоторым дольщикам кажется, что это серьезная бумага, которую обязательно нужно составить.

На самом деле подобные документы не обязуют передать квартиру, они лишь сообщают о намерении в дальнейшем заключить сделку.

Вексель

Продажа векселя является явным мошенничеством со стороны застройщика.

Еще до получения всех разрешений на строительство и до начала работ, компания не имеет права привлекать деньги дольщиков. При этом она может продать вексель.

В результате он предлагается будущему владельцу недвижимости по договору, в котором указывается сумма и возможность в дальнейшем векселем расплатиться за квартиру.

Это не дает никаких гарантий совершения сделки купли-продажи или же заключения договора дольщиков. Фактически может быть не дано разрешение или же застройщик и вовсе не собирался его получать.

Памятка дольщику.

Двойная продажа

Распространенной методикой обмана является продажа одной и той же квартиры несколько раз.

Подобная двойная продажа достаточно сложно решается в суде, особенно если застройщик признан банкротом.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, обязательно нужно проверять договор долевого строительства. В нем должно быть четко указано, какая именно недвижимость приобретается с ее подробным описанием и номером квартиры.

Продажа муниципальных квартир

Некоторые дома строятся в качестве муниципальных. Они предназначены для выдачи квартир военным или же для иных целей.

Проблема с земельным участком

Распространенной проблемой, которая раньше встречалась через раз, а сейчас немного чаще, но все еще остается актуальной является земельный участок. Он должен находиться в собственности у застройщика.

С осторожностью необходимо обращать внимание на ситуации с долгосрочной арендой.

В случае проблем с участком стройка может быть остановлена самой компанией или же властями, которые при проверке обнаружат несоответствия.

Можно ли бороться с недобросовестным застройщиком? Как это сделать по закону? Смотрите по ссылке.

Также дополнительно нередко проверяют разрешения и другие бумаги. Иногда стройка остановлена по причине нарушений в документации, в таком случае срок также может быть передвинут надолго или вовсе объект будет заморожен.

К каким уловкам прибегают застройщики при оформлении ДДУ? Смотрите в этом видео:

Посещение объекта

Каждый дольщик имеет право посещать объект и наблюдать за действиями застройщика.

Конечно, это должно быть организовано и с разрешения компании. Необходимо хотя бы со стороны оценивать, как ведутся работы.

Каждый имеет право проверить план строительства. Если на протяжении длительного времени не ведутся работы или же срок уже подходит к концу, а сдача объекта не наблюдается, то можно обратиться в прокуратуру.

Власти имеют право посетить объект и проверить, как именно проводиться работа и возможно ли ее завершение в срок. Также они внимательно проверят всю документацию, в том числе и бухгалтерские отчеты.

Заключение

Необходимо понимать, что участие в долевом строительстве это фактически инвестирование.

В том числе это касается проверки документов, а также внимательного отношения к каждой детали.

Только лишь ответственное отношение к процедуре поможет избежать обмана и потери денег.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/kak-ne-stat-obmanuty-mi-dol-shhikami.html

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком | Единая информационная система жилищного строительства

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме.
  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.
  • Какие документы застройщика нужно проверить.
  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  • Как проверить объекты недвижимости.
  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением.

С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом.

Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи.

К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории.

Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир.

Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации.

В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме.

Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме.

По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них.

По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством.

Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации. 

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки.

Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

  • Основные характеристики объекта долевого строительства: — наименование объекта долевого строительства (например, квартира); — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; — наличие и площадь нежилых помещений; — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;местоположение объекта на этаже.
  • Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
  • Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки.

Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков.

Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством.

Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Источник Консультационный центр

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/03/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8F%D1%89%D0%B5%D0%BC%D1%81%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B5-%D0%B8-%D0%BD%D0%B5-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D1%83%D1%82%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BC

Как не стать обманутым дольщиком?

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

  • Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
  • Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию.

При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи.

В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

  «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).  

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру.

В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении).

Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор.

При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

  Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.  

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

  • Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в “Закон о долевом строительстве…”, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
  • Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно – по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
  • Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
  • Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
  • Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
  • Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно – «на всякий случай!» – съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
  • На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
  • Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.
  Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ:1. Заключение договора участия в долевом строительстве.2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/kak-ne-stat-obmanutym-dolschikom

Как не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.