Договор купли с обременением

Содержание

Договор купли-продажи с обременением: что это, образец

Договор купли с обременением

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя. 

О том, что представляет собой договор купли-продажи с обременением, и можно ли избежать рисков при совершении таких сделок, расскажем в представленном материале.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре.

Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов.

Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья.

Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования.

Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Как оформить договор с обременением

Наличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
  2. если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  3. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды.

Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия.

Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу.

  Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства.

Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.

Скачать договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой (образец)

Скачать договор купли-продажи с обременением арендой (образец)

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem

Как заключить договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли с обременением

Условия договора купли-продажи квартиры определяются его сторонами. Среди них могут быть разнообразные обременения – начиная от ипотеки (залога) и заканчивая постоянным проживанием определенных в договоре лиц. Поскольку любые подобные обременения влияют на цену договора и желание покупателя приобретать данную квартиру, они должны быть прямо упомянуты в договоре.

Условия продажи квартиры с обременением

Все возможные обременения недвижимости можно разделить на две категории:

  • Технические, относящиеся к характеристикам недвижимого имущества, и
  • Юридические, касающиеся права собственности или прав третьих лиц на него.

В ряде случаев установленные обременения препятствуют совершению сделок с квартирой. К примеру, судебный запрет на распоряжение имуществом означает, что Росреестр не проведет регистрацию перехода права собственности к покупателю. Поэтому перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно тщательно проверить приобретаемый объект с привлечением профессионального юриста.

Такое согласие необходимо оформить до заключения договора купли-продажи или непосредственно после его заключения (если это допускается по условиям договора) но до регистрации перехода права собственности.

Образец договора

Ниже приводится образец договора купли-продажи квартиры с обременением. Описание обременения указывается в пункте 1.3 образца. Его необходимо указать с максимально возможной точностью.

Если речь идет об ипотеке, указываются реквизиты регистрационной записи об обременении и договора об ипотеке, а также лицо, в чью пользу оно установлено.

Такой же подход необходимо применять и в случае, если на недвижимость установлены другие обременения.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2  Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 В отношении Квартиры установлены следующие обременения права собственности Продавца на нее ______________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Приложение 1).

1.4. Продавец подтверждает, что перечисленные в п. 1.3. обременения не препятствуют заключению настоящего Договора (вариант: согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора получено).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Стороны подтверждают, что цена Квартиры определена с учетом установленных в отношении нее обременений, перечисленных в пункте 1.3.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 2.3 Договора в следующем порядке: денежные средства в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

  1. Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру в день подписания настоящего Договора, но не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

5.3 С момента подписания Акта приема-передачи Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6 Прочие обязательства Продавца

6.1 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений, .

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Предварительный договор

Условием вступления покупателя в сделку может быть снятие установленных в отношении квартиры обременений. В этом случае сторонам имеет смысл подписать предварительный договор купли-продажи квартиры в подтверждение серьезности намерений.

На основании предварительного договора стороны обязуются в будущем подписать основной договор, по которому будет передаваться недвижимость.

В предварительном договоре необходимо согласовать все существенные условия будущей сделки, а именно описание передаваемой квартиры и ее цену.

По желанию стороны могут определить также и другие условия, назвав их существенными (то есть условиями, без согласования которых соглашение не будет считаться заключенным).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном. Этот срок необходимо определить на основе реалистичной оценки времени, необходимого для снятия обременений с квартиры.

Снятие обременений

Если установленные обременения были сняты к моменту заключения основного соглашения, описывать их в тексте нет необходимости.

Вместо этого покупатель может потребовать включения в текст соглашения гарантии продавца о том, что отсутствуют какие-либо обременения, установленные в отношении квартиры. Примерный текст подобного заверения приведен ниже:

Заключение договора купли-продажи квартиры с обременением и проверка подобного объекта имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Поэтому перед заключением подобной сделки необходимо проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Оформление договора купли-продажи с обременением

Договор купли с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи с обременением

Договор купли с обременением

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.