Авансовый платеж в договоре аренды

Содержание

Как дурят в договоре аренды квартиры

Авансовый платеж в договоре аренды

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Договор найма квартиры Копия документа создается автоматически

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Скачать бланкПосмотреть образец

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху.

Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал.

Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений.

Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него.

Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 годаДольше 1 года
Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вамиВы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срокВы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаемВы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцовВы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяцаХозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов

Договор до 1 года

Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе.

Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда.

Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону.

К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц».

Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

  1. Внимательно прочтите пункт об обеспечительном платеже: когда и за что вы его платите, как и когда хозяин его возвращает.
  2. Проверьте, нет ли задолженностей по оплате коммунальных и других платежей. Четко пропишите, кто и за что платит в квартире.
  3. Решите, за чей счет проводить текущий ремонт квартиры: если в договоре ничего не прописать, платить за такой ремонт будете вы.
  4. Читайте раздел об ответственности: за что и как вы отвечаете перед собственником квартиры. Предусмотрите ответственность хозяина за нарушение важных для вас условий.
  5. В акте приема-передачи опишите состояние квартиры, срок ее передачи и все имущество, которое остается в квартире.
  6. Пропишите остальные мелкие, но важные условия: про котов, сожителей и повышение платы за квартиру. Или просто скачайте бланк договора и исправьте его под себя.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma-2/

Аванс, задаток, депозит по Договору аренды. Разница. – Aleks realty – на тему коммерческой аренды

Авансовый платеж в договоре аренды

При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

  1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
  2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причиныдля заключения Предварительного Договорас одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—Помещение физически занято другимиАрендаторами, но вы договорились, чточерез 5 месяцев, это Помещение будетеарендовать Вы, при этом вы хотитезаключить Предварительный Договораренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительныйдепозит – распространенная практикакак в аренде жилой, так и не жилойнедвижимости. Если аванс – деньги,оплаченные непосредственно за арендуПомещения, то Депозит выступает именногарантией выполнения обязательств поДоговору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозитможет быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозиткак штраф.

НекоторыеАрендодатели прописывают условие, чтоОбеспечительный платеж остается уАрендодателя и не подлежит возвратуАрендатору, в случае одностороннеговнесудебного отказа Арендатора отисполнения Договора (одностороннийвыход Арендатора), обосновывая своюпозицию тем, что на поиск нового Арендаторанужно время и Арендодатель рассчитывал,сдавая Помещение в аренду, на то, чтоАрендатор будет находиться в Помещениив течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгличерез 3 года).

Ясчитаю такое условие о том, что Депозитудерживается как штраф и остается уАрендодателя в случае расторженияДоговора Арендатором, необоснованным.При согласовании условий одностороннеговыхода Арендатора, предусматриваетсяразумный срок на поиск нового Арендатора(как правило, выход за 60 или 90 дней), иАрендатор не обязан своими денежнымисредствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

Вредких исключительных случаях, самыесложные Арендодатели требуют внесениякроме аванса и депозита, также задатка.Или говорят об авансе, прописывая егокак «задаток». Но понятие аванса изадатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

ВПредварительном Договоре, или Соглашениио задатке, или Основном Договоре задатокможет быть прописан следующим образом:«В течение 3-х рабочих дней с датыподписания Договора арендатор оплачиваетзадатки в размере месячной суммы аренды,эксплуатационных и коммунальныхплатежей. В отсутствие задатков помещениев аренду не передается. В случае отказаарендатора от подписания Актаприема-передачи помещения в аренду,задаток остается у Арендодателя.».

Подводяитог:

Аванс,задаток, депозит выполняют разныефункции. Для минимизации расходовПредпринимателя при аренде Помещенияя рекомендую по возможности отказыватьсяот внесения всех платежей, кромеавансового.

Источник: https://aleks-realty.ru/commercial-terms/avans-zadatok-depozit-po-dogovoru-arendy-raznitsa

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Авансовый платеж в договоре аренды

Договорные отношения – это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

§ неустойкой;

§ залогом;

§ удержанием вещи;

§ поручительством;

§ гарантией независимой стороны;

§ задатком;

§ обеспечительным (гарантийным) платежом.

https://www.youtube.com/watch?v=Ms93DGUbTmE\u0026t=24s

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:

§ возможные долги арендатора;

§ имущественные потери арендодателя.

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.

Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:

§ составляется в отношении дорогостоящего имущества;

§ отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

§ действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

§ от утраты имущества или приведения его в состояние, непригодное для использования;

§ непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

§ несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

§ конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

§ объем средств, вносимых в обеспечение; а также

§ порядок:

ü внесения платежа;

ü использования обеспечительного взноса;

ü пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

ü изменения размера обеспечительного взноса;

ü возврата обеспечительного взноса.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

§ срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

§ вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в двух случаях:

§ на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

§ на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.

Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.

Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

§ возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

§ распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

§ переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.

А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.

Договор аренды составляется в письменной форме.

Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1) Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.

2) Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.

3) При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4) По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение семи рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.

Рассмотрим различные ситуации:

1) Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fingazeta/chto-takoe-obespechitelnyi-platej-po-dogovoru-arendy-5baded73d9cae500aebee253

Как в договоре аренды отразить условия об уплате аванса и его возврате в случае расторжения договора?

Авансовый платеж в договоре аренды

Ответ: В договоре аренды в разделе о порядке расчетов необходимо специально указать конкретную сумму, являющуюся авансом за определенный период аренды, или порядок ее расчета, порядок и срок ее уплаты, а также порядок зачета в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы.

На случай расторжения договора аренды возможно предусмотреть положение о возврате аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, а также порядок и срок его возврата.

Обоснование: Аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам.

При расторжении договора, если размер встречных предоставлений сторон не является эквивалентным, аванс подлежит возврату, поскольку в ином случае на стороне участника договора, не возвратившего аванс, возникает неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к договору аренды при его расторжении аванс подлежит возврату арендатору арендодателем за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 421 ГК РФ).

          В каком размере и в каком порядке уплачивается аванс

При заключении договора аренды арендатор, как правило, вносит плату за первый месяц аренды авансом, а также сумму обеспечительного платежа, кратную нескольким арендным платежам, которая удерживается арендодателем весь срок действия договора аренды как гарантия его надлежащего исполнения со стороны арендатора (ст. 381.1 ГК РФ).

Стороны могут договориться о внесении арендатором авансом арендных платежей не только за первый месяц аренды, а сразу за несколько либо, наоборот, установить минимальный размер арендной платы на определенный срок или даже вообще освободить от нее арендатора.

Такие льготные условия, именуемые в гражданском обороте “арендными каникулами”, устанавливаются на случай, когда в арендуемом помещении требуется выполнение ремонтных и отделочных работ по приведению помещения в состояние, пригодное для его коммерческого использования.

В случае если арендная плата установлена не в твердой сумме, а одним из способов, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, например в виде процента от торгового оборота (выручки) арендатора, размер авансового платежа должен быть определен в твердой денежной сумме, поскольку на момент его уплаты конкретный размер арендной платы сторонам неизвестен.

Рекомендуется также включать в договор аренды условие о том, каким образом засчитываются авансовые платежи в счет арендной платы.

Аванс может вноситься в следующем порядке, в частности (п. 1 ст. 614 ГК РФ):

– до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.);

– в установленную в договоре дату;

– либо до определенного числа месяца, который предшествует расчетному месяцу.

Основу расчета составляет сумма всего арендного платежа за пользование арендуемым имуществом.

Авансовые платежи, как правило, вносятся в денежной форме безналичным путем на счет арендодателя либо наличными денежными средствами в его кассу.

Обратите внимание!

Между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями допускаются наличные платежи по договорам аренды в сумме, не превышающей 100 тыс. руб. в рамках одного договора (п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов”).

Каков порядок возврата аванса при расторжении договора

При расторжении договора аренды или прекращении срока его действия арендатор вправе рассчитывать на возврат части не использованного аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные правила на этот счет, например удержание арендодателем суммы аванса в качестве отступного при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ст. ст. 409, 421 ГК РФ).

Если подобных условий договор аренды не содержит, аванс должен быть возвращен арендатору в срок, который указан в договоре, а если такой срок в нем не указан, то в течение семи дней с момента предъявления арендатором такого требования (ст. 314 ГК РФ).

Требование о возврате аванса арендатором арендодателю направляется в письменной форме или с использованием иных каналов связи, предусмотренных договором аренды (электронная почта, факс, выгрузка электронного документа через личный кабинет на сайте и др.). Данный документ можно отправить по обычной почте ценным письмом под опись вложения или вручить нарочным с фиксацией факта его получения со стороны уполномоченного представителя арендодателя.

Как оформить условия об уплате и возврате аванса в договоре аренды

Условие об уплате аванса включается в раздел договора аренды об оплате. Например, после положений о размере арендной платы, ее составных частях (базовая и переменная) и сроке внесения стороны могут указать условие об авансовом платеже. В частности, указываются размер авансового платежа, срок его уплаты, порядок зачета и иные условия (при наличии).

Пример. Условие об авансовых платежах в договоре аренды

Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до 10-го числа месяца, предшествующего очередному периоду аренды. Авансовый платеж в полном объеме засчитывается в счет оплаты соответствующего периода аренды.

Для возврата аванса в договоре аренды указывается, что при расторжении или прекращении договора аренды арендатору возвращается уплаченная им в авансовом порядке арендная плата за один или несколько месяцев аренды за минусом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества. За нарушение арендодателем срока исполнения данной обязанности арендатор может начислить ему неустойку, если она была предусмотрена договором аренды, или штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, если нет.

         Пример. Условие о возврате авансового платежа по договору аренды

В случае прекращения или расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму неиспользованного авансового платежа в течение семи дней со дня прекращения (расторжения) договора.

Информация предоставлена справочно-правовой системой “КонсультантПлюс”.

Источник: https://www.erbp.ru/pages/1196

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.